半岛综合体育商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　上海市第三中级人民法院（以下简称某某院）于2021年8月31日作出（2021）沪03破xx号民事裁定书，裁定受理被告某某公司1破产清算一案，并指定某某律师事务所2担任被告某某公司1管理人（以下简称管理人）。被告是上海市嘉定区安亭镇“xx”项目的开发商，原告是该项目xx的购房人。原告已根据管理人的申报通知，及时申报对上述房屋的物权，及逾期交房违约金、迟延履行期间债务利息的债权，并提供了购房合同、判决书等相关材料。管理人于2022年12月30日提交的《关于提请债权人会议核查债权的报告》中，不予认定原告、沈某2、钱某、王某等人所购房屋的物权，且相应房款认定作为普通债权，管理人备注的理由是“以债权抵房款，据原债权债务关系审查，不予确认物权”。

　　原告不同意管理人的上述认定，其对上述房屋的物权主张，应依法获得确认，理由如下：1.原告与被告在2011年7月4日就上述房屋签订《上海市商品房预售合同》，并且办理网签手续。2.原告就该房屋的房款xx元，是以该项目总包单位xx（以下简称xx）的等额工程款本金抵付。对该付款事实，xx与被告于2011年8月3日签订《确认书》，且被告当时陈述已办理预售网上登记。在xx与被告的建设工程施工合同纠纷所作出的（2012）嘉民三（民）初字第xx号民事调解书中，上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定法院）在核查被告已付工程款情况时，也认定被告以室号为xx五套房屋，抵付了xx总计xx元的工程款本金。

　　3.因被告严重拖延交房，原告曾于2018年在嘉定法院起诉被告，要求被告支付逾期交房违约金。嘉定法院在（2018）沪0114民初xx号判决书中，已认定“原告向被告购买xx房屋签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方当事人应恪守履行；被告确认以工程款折抵系争房屋的购房款，理应按照合同约定向原告交付房屋”。4.管理人不予确认原告对xx房屋的优先权利，与先前生效文书相悖。即便假设管理人不将原告认定为商品房消费者，因被告当时以该五套房屋抵付的是工程款本金，而工程款本金也应依法作为优先债权。管理人对涉案房屋权利的认定损害了原告的利益，故提起本案诉讼，请求判如所请。

　　被告某某公司1辩称，不同意原告的诉讼请求，原告并非以居住为目的购买案涉房屋，理由如下：第一，签订《上海市商品房预售合同》是被告与舜某之间的抵债行为。被告与舜某在2011年达成合意，被告用包含案涉房屋在内的5套房屋冲抵舜某工程款xx元。第二，原告未举证证明其作为真实购房人已支付购房款或购房行为符合交易习惯的事实，应承担举证不能的法律后果。第三，原告购买案涉房屋的目的并非原告用于满足自身的居住需求。原告出生于1993年，在购买案涉房屋时仅18岁，此后又前往台湾地区上大学，可见原告并非以居住为目的购买案涉房屋。

　　本院认为，根据《中华人民共和国消费者权益保xx》关于消费者的定义，商品房消费者是指以居住为目的购买商品房的购房人。对于商品房消费者进行优先保护，一定程度上体现了对于公民生存权利优先保护的法律价值取向。在破产程序中，认定购房人享有商品房消费者的权利，会影响到建设工程价款优先债权人、抵押担保债权人以及其他债权人的利益平衡格局，牵涉重大价值判断。因此，应当依据现行法律及司法解释审慎认定商品房消费者并加以优先保护。

　　本案争议焦点为：原告是否属于商品房消费者，进而对案涉房屋在破产程序中享有优先于建设工程价款优先债权、抵押担保债权以及其他债权的房屋交付请求权。

　　关于该争议焦点，原告认为，其系基于居住目的购买了案涉房屋，虽然购房款不是直接支付给被告，而是支付给舜某，舜某实际用工程款抵付了相应的购房款，但这种付款方式并未被法律所禁止，应当认定其商品房消费者身份半岛。被告则认为半岛，原告并无以居住为目的购买案涉房屋的意图，其与被告签订《上海市商品房预售合同》的真实目的是完成被告与舜某之间以房抵债的行为半岛，故不应当认定其商品房消费者身份。

　　本院认为，被告确未直接收到原告支付的购房款，原告购买案涉房屋的对价实际系由舜某以被告欠付的工程款予以抵付。关于以工程款xx元抵付包括案涉房屋在内的五套房屋购房款xx元的事实，被告、舜某双方先后以签订《某某公司1实际已付前期工程对账单》《确认书》的方式进行了书面确认。因此，《某某公司1实际已付前期工程对账单》《确认书》约定以五套房屋的购房款抵付等额工程款半岛，系被告与舜某的真实意思表示，应为合法有效。因以购房款抵付工程款所涉法律关系形成于破产受理之前，除存在法律规定的无效、可撤销等情形外，债务人在破产受理前所做的意思表示，对管理人应有拘束力，即管理人不得随意否认债务人在破产受理前的行为。据此，根据被告与舜某之间关于舜某直接收取购房款用以等额抵付被告欠付工程款所达成的合意，舜某收到原告交付的案涉房屋购房款xx元后，该购房款用以等额扣减被告欠付舜某的工程款，即被告间接已收到原告支付的购房款。

　　关于原告是否属于商品房消费者的问题，本院认为，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《商品房消费者权利保护的批复》）第二款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”该规定对商品房消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，旨在保障公民赖以生存的居住权。依据该批复，构成商品房消费者需满足以下三个条件:一是买受人购买的对象是商品房。商品房，是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上，根据建设工程规划开发建设并用于交易的房屋。二是购买商品房的目的是用于居住。对于“以居住为目的”应做宽泛理解，不管是单纯的住宅还是商住两用房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。三是买受人已支付全部价款，或者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余购房款。

　　本院认为，原告符合《商品房消费者权利保护的批复》第二款所规定的相关条件，应属于购买案涉房屋的商品房消费者。具体理由如下：

　　其次，案涉房屋登记的用途虽然是办公，但实际上具有居住功能，属于商住两用房。原告名下在上海无房产，且在上海上学、就业，目前仍租房居住，确有居住需求。虽然原告购买案涉房屋的购房款系由舜某收取，并未直接支付给被告，且该购房款被用以扣减被告欠付舜某的等额工程款，但上述安排系舜某与被告为解决欠付工程款问题而达成的合意，在相关协议有效的情形下，不能以购房款资金的实际用途来否认原告的购房目的。

　　最后，被告、舜某在《确认书》中均同意购房款由舜某直接向购房人收取，收取后，被告欠付舜某的工程款作等额减少。被告将五套房屋出售给包括原告在内的四名自然人后，舜某向购房人收取了相应购房款半岛，并据此认可扣减被告欠付的工程款xx元。因此，依照被告与舜某所形成的合意，在舜某确认收到原告支付的全部购房款的情形下，本院确认原告就案涉房屋已支付全部购房款。

　　综上，根据《商品房消费者权利保护的批复》的规定，原告作为商品房消费者，其有权要求被告交付案涉房屋。据此，依照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二款规定，判决如下：

　　被告某某公司1应于本判决生效之日起十日内向原告交付坐落于上海市嘉定区安亭镇xx的房屋。

　　（二）商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。