半岛综合体育许多人在买房子的过程中，会犯下错误。我当然也一样，所以在错中成长很重要。错误的表现看似在行动，但根子在底层认知错。基本的商业原理弄错了，所有的行动都会变形扭曲。

　　这些道理早年有人都在公开场合讲过了，可惜我当年并不能够很好的领会。许多年后半岛bandao体育，我发现许多人也是一样理解的令人啼笑皆非。

　　不要违背最基本的商业原理，哪怕那个原理没能使你得益，这是我学到的重要一课。

　　关于房地产/商品房的许多讨论乃至争吵，以及落地到政策上的许多分歧，根本上的焦点在于：对商品房本质的认识。

　　一个非常有市场的观点是：房地产应该是一个民生行业，商品房应该让人人买得起。对这个事情的认识不同，决定了我们如何客观面对市场的波动，也决定了我们如何冷静理解一套房子的意义。

　　如果它是一个民生行业，那么它就不应该完全的市场化，而应该像一个公共品一样，限制它的利润。

　　如果它是一个民生行业，那么在它价格出现过分的异动时，应该被监管，预，不能任由暴涨暴跌。

　　这么多年来，我们正是这么做的，虽然看起来房地产作为一个产业在持续的做大，但是监管也是持续的增强，达到了无孔不入的地步。

　　房地产不是一个民生行业半岛bandao体育，房地产就是一个产业，和汽车、家电一样的产业。商品房的本质，首先是商品。人们觉得房地产应该是民生行业，这个民生，指的是住房，但不是房地产。

　　从80年代郭嘉提出“商品经济”，到1998年住房领域展开大刀阔斧的商品化改革，“商品房”作为一个实体概念，真正广泛的步入普罗大众的视域。这是“商品住房”的由来，但站在它对面的概念，是什么？

　　是保障房，包含非常非常多，微利房、福利房、经济适用房、安居房等等，以及这两年的人才房，再是眼下的“共有产权房”。这些是可售的，租赁的部分，包含了廉租房、公租房以及现在的保租房。等等。统称之为：公共住房、政策性住房，别的国家也叫社会住房。等等。概念很多，内涵丰富。

　　所以，当我们讨论这个问题的时候，最首先应该弄明白的问题是：我们现在耳熟能详的房子，当初它为什么叫“商品房”？这个名称现在也没有变，它就和“商品粮”是一样的概念。就是说，当初它叫这个名字，就是要到市场上去交易的，既然要交易，就要遵循基本的商品经济规律，也即是市场规律。

　　最简单的一条市场规律，每个人高中时就懂：商品价格由供求关系决定，供应增加了价格就下降，需求就增加，价格再上升……这里面，并没有说管控价格是正确选项。

　　所以，房子如果它叫商品房，那么价格涨了，你就增加住房供应，跌了，你就减少住房供应，实践虽然不容易，但本质的确就是这么简单。这几十年来，搞了很多调控，但是谁都不愿意承认这一点本质，哪怕是实证上完全不再成立。比方说，我们先前以深圳的商用物业、住宅物业做过论证，连年狂增的商办物业，让深圳的写字楼市场多年疲软，空置率多年高攀在20%以上，四大城市第一。而相反，低于国标下限（25%）的居住用地占比，则是主导了深圳商品房价格多年猛涨。

　　过去2年，这个局面开始扭转了，恰恰验证的是：简单的供求规律要优于复杂严苛的管控。

　　这个名词搞懂半岛bandao体育，也许我们可以换一个思路看这个问题：房价涨的猛，对于普通人而言半岛bandao体育，症结在哪里？

　　回到起点，1998年那份最重要的住房改革文件，写的非常清楚：我们要建立“以经济适用住房为主的住房供应体系”。也即是说，在最初始的设计里，尽管要推进住房商品化，但我们的重点还是发展公共住房而不是商品住房。

　　但 30 多年的历程里，实际上保障房是“严重缺位”的。 它导致了我们每一个到大城市发展的普通人，对房子的理解就全然是：要去市场上（通过竞争）购买。 没有别的认知了。

　　很简单，假如保障房一直按照原初的设计到位，即便不用以公共住房为主体，一半就行，40%也行。比如，地方政府把每年卖地收入的30%用来建公共住房（我知道，深圳写入文件的是，每年卖地净收益的10%来建公共住房）。那么，可以肯定：今天我们的房价绝不会是这样，老百姓的住房痛苦指数也绝不会这么高。

　　今天深圳的住房保障覆盖率不到10%，解决普通人的居住问题，我们用的是城中村。注意，这不是当初文件里所指的房子。

　　这个道理就是这样。你不能因为保障房缺位了，然后一天到晚的痛骂商品房——骂开发商——骂炒房客——骂地产中介……它的第一定位就是商品，就是价高者得，就是会有波动，就是会涨起来高不见顶，跌起来深不见底……

　　走到今天半岛bandao体育，普通人群对房子的朴素理解是：既要它是商品房，又要承担民生的功能。这是概念混淆，你在让它承担原本不该承担的使命。但是事情就是如此的诡异，政府不去溯本追源，补自己该补的课，反而“顺应民意”，一而再再而三的去强化对商品住房市场的干预管控。

　　我的意思是，把这两组概念一一对应正确。房地产对应的是一个普通的市场化行业，住房对应的是一个由政策介入的民生问题。无所谓对错，你可以限制它，一开始就把它视为公共品。甚至也可以像新加坡那样，搞成组屋为绝对主体。都没有关系，但要名实一致。如果定位它是公共品，那么它就不能叫“商品房”，而如果叫它商品房，就要尽可能的放开管制。各自对应，做好各自的事。

　　我们现在给到所有人一种混乱不堪的观念：又叫它商品房，希望它能够满足有钱的那批人更美好的生活需要，进而拉动经济增长；同时又认定它有民生功能，不能太贵，在大家买不起房的时候又严控这个行业，让它背别的锅。

　　可能今天的局面，对许多人来说，觉得政府对房地产的管控非常的成功，价格跌了自己有希望上车了。但在我看来，从住建部的“三级住房架构”——公租房、保租房、共有产权房——设计思路，恰恰是在“回到起点”，转回头让各个城市去做当初自身没有做好的事。