半岛综合体育商品房预售又称期房买卖或者楼花买卖，也就是人们俗称的“炒楼花”， 是商品房买卖过程中一种特殊的销售模式。与现房销售相对应，它是房地产开发商将正在建设中的房屋按建筑设计的图示出售给购房人的一种房屋买卖形式。 根据我国《城市商品房预售管理办法》第2条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的或者已经建成但尚不完全具备交付条件和产权转移条件的商品房预先出售给买受人,由买受人根据预售合同支付定金,部分或全部房款的行为。该制度首创于香港，由香港立信置业公司于1954年最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式，由买受人先支付房价款的首起付款，待建成一半时再支付一部分房价款，建成后再支付剩余价款。于是在整个销售过程中，整幢楼被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，犹如花瓣片片坠落，故又称之为“炒楼花”或“楼花买卖” 。它的出现，加快了商品楼房的销售和开发商经营资金的周转。同时，买受人可以根据房地产市场行情的变化趋势，购买“楼花”，以期待房地产升值而获取收益，为自己开辟一条新的投资渠道。因此，在90年代初期，随着我国房地产市场的发展，首先是与香港毗邻的深圳引入了此种销售方式，然后在全国各地迅速流行开来。现在，它已经成为商品房销售的一种典型方式，对于推动我国房地产市场的进一步发展发挥了不可替代的作用。
商品房预售尽管在我国现行的立法上还没有明确的法律地位，但结合传统的法学理论与社会实践两方面综合起来分析，本人认为，它本质上属于买卖交易的范畴，具有房屋买卖的一般法律属性，如双务性、有偿性、诺成性等等。但商品房预售是以远期交付不动产房屋为交易标的物，涉及物权法与债权法中最难以解决的不动产和买卖合同两大难点。因此它既与商品房现售不同，又与一般的商品买卖合同有所区别，有着其特殊的法律属性：
标的物的非现实性是商品房预售最基本的特征。在商品房预售过程中，预购人(即买受人)主要是根据开发商提供的广告宣传资料来了解预售房屋的地理位置半岛综合体育、房屋质量、装修标准、小区规划等情况。预购人与房地产开发商在订立商品房买卖合同时，由于广告宣传的商品房还处于建造之中，房地产开发商无法将合同的标的物转移给预购人，合同双方当事人只能在合同中约定房屋未来交付日期的方法，使预购人获得了房屋建成后取得所有权的期待权。
由于商品房预售行为标的物的非现实性，决定了商品房预售是一种非即时性买卖行为。在合同法理论上，依据给付时间的不同，可以将买卖分为即时买卖与非即时买卖。在合同成立时即时为给付的买卖，为即时买卖，如现房买卖中的一手交钱，一手交房;当事人一方或双方不在合同成立时即刻为给付，而在一定时间内为给付的买卖，如约定在合同成立后的某个期限为给付的买卖，为非即时买卖。在非即时买卖中，又存在买方先付款而卖方日后再为给付的买卖和卖方先给付而买方日后再付款的买卖，我们称前者为预售或预购，后者则为赊欠买卖。在商品房预售中，当事人往往根据开发商提供的图纸、模型或者预售广告来订立商品房预售合同，在合同订立时买方即开始付款，且在房屋交付之前要付清全部款项或支付绝大部分款项，而卖方则在将来房屋竣工后方能向买方履行交付义务，因此，它是一种由买方先付款，卖方定期给付的非即时买卖。
鉴于商品房预售的非即时性，预购人得到的是房屋建成后的一种期待权。真正的买卖标的物—房屋尚处于建设阶段，预购人无法获得直观、具体的认识，实际上只能通过开发商提供和制作的媒体广告、售楼书、样板房等对所意向购买的商品房做出判断 半岛综合体育。而商品房预售在合同订立时，房地产开发商一方面已经收取了买受人的购房款，另一方面在约定的交付期限到来之时，能否按照约定履行合同仍然是一个未知数。对于预购人来说，绝大多数是普通社会公众，缺乏房地房地产方面的专业知识和必要的法律知识，加上商品房预售是一个相当长的过程，一般需要1年以上2年以下，在合同约定的时间到来时，存在着很大的不确定性，容易导致预购人面临着将来能否按期交付、按质交付的风险半岛综合体育。各国的实践证明，放任自流的“楼花”的交易能够引起房地产交易市场过分投机、欺诈等违法行为的泛滥， 因此为了保护买受的合法权益，防止房地产开发商经营或恶意炒作损害买受人的利益，各国对商品房预售行为做出了相应的限制规定。在香港，法律上采用强制代理制度，要求买受人必须由律师代理订立预售合同，借助于律师的经验和法律知识，控制风险，保护广大的买受人的利益。在我国，没有推行律师代理制度，在实务中绝大多数的预售合同也均由预购人自己与开发商订立。按照我国《城市房地产管理法》的规定，商品房预售实行严格的许可证制度，开发商必须具备法定的条件，如预售人已经取得了土地使用权证、建设工程许可证、建设工程施工许可证、并依法办理预售许可证的前提下方可进行商品房预售。在预售合同订立之后，法律还要求当事人办理预售登记。此外，国家还通过出台一系列调控期房交易的法律来规制商品房预售市场，如商品房预售的程序、预售款的用途以及预售合同等方面，所有这些措施都表现出较强的国家干预性半岛综合体育。
由于商品房交易是一种非即时交付的远期交易法律行为，加上其客体具有不可移动的特殊性，在合同履行期间，除开发商和预购人的法律关系外，还涉及到开发商与工程承包商之间的法律关系、开发商和建筑设计商之间的法律关系、开发商和商品房预售代理机构之间的法律关系等等，有时还可能涉及到工程承包商与建筑材料供应商之间的法律关系;如果银行提供“按揭”，则银行与预购人、开发商之间又形成了“楼花按揭”贷款与抵押相结合的法律关系;如果预购人将“楼花”转让，则预购人与买受人之间又形成了以期房为交易标的法律关系。在商品房预售的具体运作过程中，从预售方的土地规划的审批、建设规划的许可、房屋设计、建设施工的许可、预售资格申请到房屋建设施工、竣工验收、交付使用、产权的审查半岛综合体育、登记以及转移等一系列环节，任何一个环节出现误差，均有可能导致商品房预售行为不能履行或者不能完全避履行。因此，相对于其他买卖行为而言，商品房预售行为所涉及的法律关系显得更为错综复杂。
文道全律师北京房产律师温馨提示：根据《房地产管理法》等有关规定，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房，由于本身不合法，很难取得房地产权证件，预购人应特别注意，不要购买。如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：(同微信)，专业房产律师为您提供服务！商品房预售相关栏目·商品房买卖·商品房预售·房屋买卖合同·按揭贷款买房·产权过户·房产税费·房产证·其他房产问题关于什么是商品房预售，与商品房现售有什么区别？的推荐内容·商品房预售开发商信息披露制度有哪些，需要注意什么？·购买商品房禁忌是什么，购买商品房的风险有哪些？·认购书有什么特点，认购书的效力主要体现在哪方面？·商品房买卖的付款方式有哪些，购房应当注意什么？·哪些情况可以解除购房合同，解除购房合同要注意什么·购房者如何签订定金协议，购房者交付定金如何避免纠纷·什么是商品房包销，商品房包销应该注意什么？·房屋未过户 买卖协议有效吗·二手房交易卖方要交什么税·农村宅基地房产证怎么办 如何办·二手房个人所得税如何交纳·经济适用房可以买卖吗·二手房买卖需要交税吗 交什么税·农村房屋宅基地可以买卖吗房屋买卖流程商品房买卖商品房预售产权过户流程按揭贷款流程只有大律师才能影响诉讼结果
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用大概、可能等含糊语句，以避免日后纠纷发生。如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：(同微信)，专业房产律师为您提供服务！北京房产律师推荐文道全律师北京百环律师事务所主任、高级合伙人，横山书院公益普法中心主任北京资深房产纠纷律师，具有丰富的房产纠纷案件实务经验手机：(同微信)地址：北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼白云时代大厦A座14层商品房预售相关咨询免费发布房产法律咨询商品房预售相关案例
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