半岛综合体育商品房小区也有老的一天，有的地方要用微创手术，有的地方要重新修葺，有的地方甚至要整体更换

　　诚居花园业委会接管小区后，马上对环境进行清理。 广州日报全媒体记者梁红举摄

　　作为23年楼龄的“高龄”楼梯楼小区，鸿图苑马赛克外墙还挺新净。 广州日报全媒体记者李凤荷摄

　　富景花园在经历了电梯大修、水管全换后，总算可消停些。 广州日报全媒体记者陈白帆摄

　　居住在第一津街的老年人越来越多，加装电梯的需求越来越多。 广州日报全媒体记者梁红举摄

　　外表光鲜亮丽的高档电梯商品房小区嘉和苑，日久失修一样会出事。 广州日报全媒体记者李凤荷摄

　　小区的外墙翻新一直成为南国奥园面临的一个“老大难”问题。 广州日报全媒体记者王荔珏摄

　　水管、电线老化、下水道堵塞、停车位奇缺，有的小区甚至连物业管理都没有，即使有，物管不作为、乱涨价也时而有之……

　　广州究竟有多少个住宅小区，官方没有一个完整的数据，因为这几年广州城市的发展突飞猛进，楼市也是火热一片半岛综合体育。据广州市物业管理行业协会的数据显示，广州有物业管理的小区有4000多个，有业内人士预计，没有物业管理的小区，不下千个，而拥有业主委员会的小区，占住宅小区的总量不超过50％。。

　　跟人一样，商品房小区也有老的一天，有的地方要用微创手术，有的地方要重新修葺，有的地方甚至要整体更换。但这些也是每个社区总有一天要面对的问题，越多其他社区解决问题的案例出来，就能给更多其他小区带来借鉴。

　　海珠区新港西路和怡乐路一带，也有好几个2000年左右开始交付使用的商品房小区。一晃10多年过去，修修补补在所难免。家住新港西路富景花园的赵女士，2009年的时候买了这里的二手房住进来，然而没过几年，她就发现自己还没经历过社区年轻时的样子，却必须承受它病痛缠身的状态。好在经历了电梯大修，水管全换后，总算可消停些。

　　住在新港西路富景花园12座的赵阿姨告诉记者，他们住的楼栋应该是小区的第一期物业，估计是2000年～2001年左右交付使用，他们并非一手业主，而是买了二手房搬进来的。最近他们整栋楼把水管全部更换了，原因是旧水管老是出问题，比如突然爆裂、渗漏等。而每次水管出问题就要停水来修，措手不及。后来有热心业主详细了解后发现，原来这期楼宇当时修建时，居然是用英制水管和水表，在修了几次后，现在市面上再也买不到同样型号的水管了，最好的办法就是整栋楼的水管和水表全换成市面上通行的型号。由于涉及到全楼住户的用水问题，这次在几个热心业主的牵头下，全楼住户倒是没用太久时间就达成了一致意见。

　　几周前，经过两天的停水更换，现在整栋楼已经完成了新水管和水表的安装，费用其实真的不贵，按建筑面积分摊，平均每平方米才6元左右。赵阿姨表示，他们家是约89平方米的两房，费用大约500多元，完全可以承受，终于不用再担心水管突然爆裂。

　　除了水管，早几年，赵阿姨等用户还因为电梯问题糟心了很久。赵阿姨介绍，几年前他们所在楼宇电梯需要更换零件，由于早期商品房小区对物业维修基金的管理不严，有的业主交了，有的没交，像赵阿姨这样的二手房业主，更加因为之前业主就没交，自然买房的时候也没主动去交。结果到需要维修零件时，问题就来了。“因为现在的物业公司也是经过更换的，跟小区的开发商也没关系，也拿不到很全面的资料，听说有的业主说交过钱，当账面上其实没钱，完全是一笔糊涂账。所以需要修电梯时，有的业主已经把房子租了出去，又不是自己住，就拖拉不愿意出钱。”

　　经过近半年的努力，还是有超过10个住户不给钱，但是电梯存在安全隐患，物业公司只能先把电梯停了。赵阿姨住在8楼，一梯4户只有一部电梯，停运后，赵阿姨每天只能从旁边11座上电梯，再从11座天台走到12座下4层到8楼。下楼梯时就只能慢慢走下去，苦不堪言。“我们原来住的房改房小区只有楼梯没有电梯，买了二手房搬过来就是为了年纪大了有电梯，没想到还要爬楼梯。”赵阿姨表示，后来其他年纪大的业主一直跟部分不愿交钱的低层住户做工作，其实每平方米分摊只需2.5元/m2左右，经过一段时间努力，最终在还有大约3、4家住户不愿意交钱的情况下，物业公司再垫了一些款，终于把电梯先修好了。修好后，物业公司再继续向赖账的住户追缴。

　　杜女士是怡乐路祈乐苑的业主之一，她并非小区的最早一批住户，而是约2009年才搬到小区居住的。杜女士告诉记者，她印象中之前的旧物管公司只收费不做事，小区垃圾没有及时清理、绿化没有好好维护，甚至是安全都没有什么保障，外人随意进出小区，甚至有发生多起偷窃事件，搞得住户人心惶惶。而在业委会炒掉了旧物管，实现业主自治后，一方面物业管理费没有涨过，另一方面小区的维护好了很多，最关键的是门禁严格，住在里面安全感比较强，不用太担心闲杂人等随意进出。

　　杜女士表示，她所住的楼宇暂时没有很严重的问题出现过，但外墙和走廊墙壁会出现瓷砖脱落或者需要重新粉刷的情况。“现在就是每一栋甚至每层自己协商，比如整栋楼同意重新外墙贴瓷片，就大家集资找人修半岛综合体育，如果整栋楼达不成一致意见，但其中一层几户住户同意，也可以一层集资只搞自己这层。”由于确实也有业主自己不住，而将房子出租的情况，所以目前他们所在的楼宇对于是否要修理外墙还没达成一致意见。

　　记者了解到，祈乐苑曾经在3年多前因为管理混乱而备受关注，3年前业主开始自管，试行酬金制聘请物管，2年前正式将所有物管请出去，由业委会组建物业团队直接管理。业委会主任冼敏强在“庆祝祈乐苑业主自管三周年”期间接受媒体采访时表示，物业中心员工、包括物业主管在内全部是自聘的，但业委会10位委员全部为兼职，不拿取一分钱工资，业委会将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。但冼敏强认为，如果是单体楼等规模不大的小区，要实现业主自管比较容易，但如果是大型小区，那就不容易了。“要业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！”冼敏强说，业主自管一方面是对业委会能力的考验半岛综合体育，另一方面则牵涉各方面的利益。

　　别以为商品房二三十年才会出现老旧问题，外表光鲜亮丽的高档电梯商品房小区，日久失修一样会出事。东风西路的嘉和苑一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14~22年。这个外表光鲜的名盘在2010年曾遇到了麻烦——三期北面外墙的铝塑板自2006年开始出现老化，部分剥落造成安全隐患，两次发生外墙铝塑板大片脱落的事件，最终不得不求助于消防人员上门排险。

　　当时正值亚运会举行前夕，小区周边的东风西路一带楼梯楼都纳入“穿衣戴帽”工程之中，由政府免费进行整修扮靓，而嘉和苑被拒之门外，政府当时的回函称?“因嘉和苑属高尚住宅楼小区，不纳入迎亚运整治工程，而且全市的住宅小区（含单体楼）均不纳入迎亚运整治工程。”

　　当时嘉和苑小区业委会代表与部分业主告诉记者，开发商本应支付三期的物业维修资金却不见兑现，业委会多年奔走无果；三期业主则互相扯皮，南面业主认为北面外墙铝塑板不关他们的事情，“凑钱”排险遥遥无期。后来，嘉和苑三期外立面隐患以及开发商欠缴物业维修资金一事经本报独家报道后获得广泛关注，三期外立面隐患问题不久就获得解决，2012年1月，开发商欠缴170多万元的物业维修资金终于到达嘉和苑业主的账上。如果这个问题一直不能解决，又遇上近期这种台风天气，的确有可能会酿出人命财产的事故，到时候整栋楼的业主都“走不掉”。??广州日报全媒体记者?李凤荷

　　位于荔湾区汾水小区的鸿图苑是1990年开售的早期商品房小区，1994年入住，至今楼龄已有23年。小区一位老业主向记者介绍道，1994年入住时，汾水小区还是“荒芜之地”，公交车只通到茶滘，不过随着1997年地铁一号线开通，公交线路也多起来，这里生活越来越便利。

　　作为23年楼龄的“高龄”楼梯楼小区，鸿图苑从外立面来看马赛克外墙还挺新净，小区种植多年的行道树已成荫，且由于政府投入“微改造”，增加健身设施和修整环境，居民在此居住还比较舒服。从二手房价来看，1990年以“4字头”价格开售，2003年非典期间价格曾一度跌到“2字头”，但如今小区二手房价已迈上2万元/m2的阶梯。周边地产中介表示，鸿图苑一个60多平方米的两房单位120多万元，符合“刚需”上车族的需求，小区盘源租售都旺，但近来放盘不多。

　　以前曾在鸿图苑居住的林阿姨（化名）在2008年以8000元/m2的价格出售了小区的房子，后来她时不时回来探望老街坊。她说，搬走快10年，小区看上去比刚入住时美了好多，但小区业主跟物管闹矛盾，一半“听话”的业主交管理费，养起整个小区，住得很不爽。后来她因为腿脚不方便，卖旧换新，搬到旧西关中心区域的电梯楼居住。

　　“走在小区里，总觉得我们小区的房子外墙与相邻的锦绣香江相比，真的是太旧了，可就是没人管。”近日，住在南国奥园的一位阿婆向记者抱怨。

　　记者来到现场发现，阿婆住的组团是层高只有6层的多层建筑，虽然楼龄只有15年左右，但看上去已经颇为陈旧，不少墙皮已经脱落，墙体发黑。

　　据了解，这种情况已存在了四五年之久，尽管小区有物业管理，但对业主推出的对外墙进行修缮的问题，却一直没有提供解决方案。有业主就指出，物业为何不对小区外墙进行更新？要知道小区各种隐性收入（停车费、广告费、摆摊费）长期由物业公司收取，这些费用，完全可以用在小区的公共部分的维修更新上。

　　不过，对于业主的这一提议，物业公司并没有给予回应。去年10月，南国奥园曾有20%以上业主依法签名提议召开临时业主大会，要求罢免业委会、成立监事会，以利于彻底解决小区安保、维修、设备更新等各种问题。但却因种种原因，此提议一直没有得到有效的推进。因此，小区的外墙翻新也就一直成为南国奥园面临的一个“老大难”问题。

　　据了解，“外墙亟待翻新”已成为当下旧小区普遍存在的一个问题。?在广州老城区越秀，许多老旧小区房屋的墙体脱落不在少数，像位于小北路小石新街的一些楼宇便是其中的一例。“楼梯口的墙皮掉落后都可以看到露出的砖，电线四处横拉，这么多年了也没人维修更新。”

　　住在此处的街坊许阿姨告诉记者，大楼建成近三十年，原是单位的老房子，出现墙皮脱落的情况也不知找谁管。据了解，这类更新原来应该属于微改造之列，但因涉及实施及经费问题，部分资金仍需居民承担，很难推进。加上一些住户安装的防盗窗延伸出墙体10~20厘米，如果外墙翻新需将其拆除，而部分居民不同意或是联系不上。而且不少的房屋已易主，还有一部分出租了，业主不在。所有这些都是在外墙翻新过程中碰到的难以解决的问题。广州日报全媒体记者王荔珏

　　“我们小区此前已经筹备过两次业委会，但均以失败告终，这次是第三次半岛综合体育，侥幸成功了。”诚居花园业主委员会主任李强告诉记者，去年4月份，当时的物业管理公司贴出告示：小区业主停车费要涨价，从150元/月直接涨到400元/月半岛综合体育，与此同时，小区业主有传言，这次停车费涨价只是物业管理费涨价的一次试水。之所以先涨停车费，是有车的业主毕竟相对较少，面对的阻力会小。

　　绝大多数业主当然不愿意，所以成立了业主微信群，商量这事。李强在一家国有企业工作，比较年轻，人缘也还不错。“最早业主推荐的筹备组人员一共是10人，但很快有人选择了退出。”李强说，一个是原因是很多业主都有自己的工作要忙，懒得管小区的事，毕竟这是一个吃力不讨好的活。

　　“我们小区现在相当于自治。”李强说，4个保安都是业主，清洁工则是附近的清洁工，水电工、财务出纳都是兼职。半年时间，业委会交出了一个比较满意的答案：账面结余36281元，但增加了许多惠及民生的基础设施，并投入资金解决了部分历史遗留问题。给小区添置了车辆、行人进出门禁、购置安装了小区监控设备、购置了新的保安亭，专门购买了电脑管道疏通机，而且清理了化粪池、清理花园积水、开垦花台，令小区环境焕然一新。?

　　有业内人士告诉记者，成立业委会的小区有两种类型，一是管理特别到位的，因为要评选省级优秀物业，其条件之一就是小区必须要成立业委会。因此，在开发商和物业的推动下，业委会顺利成立。另一种则是管理特别混乱的小区。业主们为了维权，自发成立业委会。这种业委会往往会遭遇来自开发商或者物业公司的种种压力，成立之路异常艰辛，即便成立了，运作也是困难重重。而在广州大多数的小区，都属于后一种。

　　在广州要成立业委会，有一套完整的流程。大致包括业主申请，街道办事处、乡镇人民政府指定筹备组组长，成立筹备组，召集首次业主大会，选举产生业委会，向所在地街道办、乡镇人民政府备案等环节。“这些环节一个都不能少，最难的是从成立业委会筹备组开始，到第一次召开业主大会，只有半年时间，包括其间一些需要公示的时间。”李强告诉记者，成立业委会一共有60~70个流程，时间紧任务重，如果6个月内不能召开首次业主大会，就自动解散。所以，筹备组成员每天除了自己的工作，就是爬楼梯、走访业主、说服业主，他告诉记者，他们当初为了筹备业委会，专门买了三台小型手提复印机，因为按照规定，投票业主必须提供房产证、身份证复印件。“业主肯支持你就不错了，你总不能要求业主自备这些材料吧。”

　　为了成立业委会，这些筹备组成员不仅义务劳动，搭进去的时间和精力不算，还得自己掏钱为业主谋福利。一腔热血干事情，却难以从业主、邻居那里得到足够的支持和鼓励，所以很多小区想成立业委会，最后都不了了之。

　　有不愿透露姓名的政府人士告诉记者，从目前的情况来看，部分小区业委会难成立难运作的原因主要有：第一，业主积极性不高；第二，小区业主意见不统一，很难协调一致；第三，业委会违规运作，得不到业主的信任，多数业委会只做了一届，很难再换届。

　　今年6月26日，广州市住建委发布公告，就《广州市物业服务企业信用评价管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《意见》）公开征求公众意见。《意见》中拟将物业服务企业信用等级分为AAAAA、AAAA、AAA三个等级，而且强化了业主的话语权。有业内人士直言，这标志着物业管理公司逍遥快活的日子不多了，那些啥都不管只管收钱的物业管理公司，或许只能面对降级甚至滚出小区的结局。

　　其实，早在去年5月，广州市质量技术监督局发布《住宅物业管理服务规范》(以下简称《规范》)，对物业管理的标准进行界定。一年多来，天河区已有4个小区被评为不达标小区。小区物业管理水平差，物业服务企业可能“混”不下去了，因为政府部门会先对其“挂牌”警示，如果整改后仍不达标，物管方有可能被“炒鱿鱼”。这一做法目前在天河区试点，未来有可能在全广州市推广。而对于这个消息，记者采访的很多小区均表示，希望能尽快实施。广州日报全媒体记者梁红举