半岛综合体育作为实体零售消费的主要载体，商业地产及相关领域面临较大的压力和挑战，疫情防控导致很多城市的购物中心部分业态关闭、客流锐减；执行防疫措施、对困难商户施行减免租等举措，各项压力的迭加给实体商业运营和发展带来巨大影响。

　　尤应值得注意的是，购物中心行业似乎陷入体量供给过剩、客群需求与商品供给不匹配的旋涡，这些在下文的数据中都有体现。中购联铱星云商共统计了26家商业地产企业中期财报的投资物业（重点指零售商业物业）营收或业绩数据，发现呈现出以下4个特征：

　　1.由于防疫、减租、客群消费意愿收缩等诸多主客观原因，导致商业地产企业单店业绩不同程度下滑。除3家企业没有提及业绩升降状况外，11家企业营收下滑；13家企业营收上升，但均把业绩上升归因于在营商业物业规模提升。

　　-新鸿基地产内地投资物业主要位于上海、北京、广州等上半年疫情严重的城市，但总租金仍上升4%；

　　-恒隆旗下上海恒隆广场和港汇恒隆广场销售额均大跌30%以上，但其高端商场的租金收入仅下跌 1%；

　　-太古内地主要零售物业除上海前滩太古里外零售额全线下降，兴业太古汇降幅高达53%，但其内地零售物业租金收入仍增长9%。

　　3.定位中高端的实力开发商或运营商旗下商场业绩平稳或逆势提升，营销活动中客流和销售额增长明显。如：

　　-华润置地旗下购物中心零售额较去年同期提升7%，若剔除减租影响，购物中心租金收入实际增长14.2%；

　　-新世界发展内地物业投资收入上升9%，业绩增长11%，主要受惠于 K11 项目营运效率及出租率有所提升，内地各零售物业会员销售额占总销售额比重增加，会员消费转化力强：广州K11「空山基鲨鱼领域」全球首展总收入近2000 万元，武汉K11 销售额按年增长 106%，客流量达1000万；

　　-大悦城首个跨年全国联动活动「大悦 中国开门红」活动期间，全国销售突破61亿元，同比提升26%，客流达4400万人次，同比提升19%；

　　4.标杆和头部商业地产企业仍在提质增量，通过强运营、轻资产等方式持续扩大影响力。

　　1.公式：商场月租金坪效=年度租金收益/商场GRA/12或商场月租金坪效=半年度租金收益/商场GRA/6，公式中用作商场GRA的分母标准不统一，财报中有商场建筑面积、商场可供出租建筑面积、计容建筑面积等不同名称；公式中用作年度租金收益或半年度租金收益的分子标准也不统一，财报中提到有租金收入、租金及相关收入、营业收入、不含税租金收入等多种名称，本文数据以各自企业财报说辞为准，由于各企业数据难以统一，由此公式得出的商场月租金坪效仅供参考bob半岛在线登录，不宜过多解读；

　　据万达商管官网数据，截止至2022年6月30日万达共在全国开业了422座广场（通过合作形式租赁的已开业项目为122个），数量居全国第一；据大连万达商管2022年半年度财务报告bob半岛在线登录，其商业投资物业及商业管理收入225.1亿元，综合以上，万达商管单店营收0.533亿元，同比下降11%。

　　2022上半年，华润置地旗下购物中心零售额较去年同期增长7.0%至541.1亿元，6座购物中心按计划开业，其中包括武汉万象城、福州万象城和海口万象城等具有城市影响力的项目，新开业购物中心平均出租率88.6%。向符合条件的租户减免租金共计约17.5亿元后，购物中心租金收入按年下降 6.2%，为61.9亿元；出租率96.4%，同比增加0.4%。截至2022年6月30日，在营购物中心59座，在营面积726万平方米，较去年同期增加 17.7%。

　　按在营购物中心面积计算，华润置地旗下购物中心2022年上半年平均租金坪效约142.1元/㎡/月，购物中心零售额坪效达约1242元/㎡/月。中购联铱星云商认为，事实上，华润置地租金及零售额是比上述值要高的，上半年开业的6座购物中心（租期均未满6个月）在一定程度上拉低了租金及零售额坪效。

　　2022年1-6月，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为58.6亿元（不含北京长安天街等）。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.5%（约46.5亿元，同比增长26%）、20.1%和1.4%。截至2022年6月30日，集团已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773 万平方米），整体出租率为95.6%。此外，龙湖2022年中期业绩公告数据显示，2022年1-6月，商场销售额为216亿元；总客流3亿人次；销售额和客流均同比微跌。

　　按建筑面积计算，龙湖集团旗下开业商场2022年上半年平均租金坪效约124.06元/㎡/月。同理华润置地，由于上半年新开商场面积的均摊，这一数值略低于真实租金坪效。

　　新城控股2022年半年度报告显示，公司已在全国范围内布局189 座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场为131座，开业面积1189.06万平方米，出租率达96.01%，报告期内，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%。下表为新城控股2022年上半年房地产出租情况：

　　可以看出，包括上海新城控股大厦B座办公楼，新城控股2022年上半年127个项目的可出租面积运营坪效为102.23元/㎡/月。

　　万科集团2022年半年度报告提到，商业地产经营整体受疫情影响较大，但优质购物中心具备稀缺性，在经营上体现出更强的韧性。

　　2022年上半年，万科集团商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。截至报告期末，商业业务累计开业的建筑面积为1194.8万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为441.1万平方米。已开业项目整体出租率91.3%，其中开业1年以上的商业项目出租率 91.6%。

　　印力集团继续通过轻重并举的方式拓展项目，上半年新拓展 1 个重资产项目（长沙中心印象城），及1个输出管理项目（上海森兰印象城），合计建筑面积26.4万平方米。截至报告期末，印力累计输出管理项目为35个，管理面积231.3万平方米，其中63.5%为第三方项目。

　　2022年上半年，万科集团（含印力集团）运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）如下表：

　　2022年上半年，中海地产集团新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等7个运营商业项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。期内，中海地产商业物业（包含办公楼、购物中心、长租公寓、酒店等）实现收入同比增长6.2%，为26.5亿元。下半年，中海地产系列公司还有10个项目投入运营，预计将新增商业运营建筑面积71万平方米。

　　2022年中海地产多个商业项目入市，租金收入稳步增长。上半年，中海地产投资物业租金收入为24.4亿元，同比上升7.5%。其中写字楼租金收入为17.5亿元，同比上升0.7%；购物中心租金收入为6.4亿元，同比上升23.3%。据中海地产2021年年报数据，截至2021年末，中海地产持有在营购物中心18家bob半岛在线登录，在营购物中心建筑面积约171万平方米；另据中海地产2022年中期报告，2022上半年，中海新增两座运营中的购物中心，即北京金安环宇荟（3.1万平方米）、广州亚运城广场（4.9万平方米），两项目合共建筑面积约8万平方米。

　　因此，按总建筑面积计算，截至2022年6月末，中海地产旗下在营购物中心总体租金坪效约为59.6元/㎡/月bob半岛在线登录。中购联铱星云商查阅中海地产历年财报，无法得知其旗下购物中心可出租面积是否为项目总建筑面积，以及该建筑面积是否包含大体量的停车场面积，如若包括停车场面积，而租金收入未包含停车场收入、运营管理收入和多经收入等，再加上疫情期间对品牌商的减免租及2022年上半年开业项目营业期不足6个月等因素，中购联铱星云商推测其纯商业总体租金坪效要远高于上述数值。

　　据恒隆集团2022年度中期业绩公告显示，2022年上半年，恒隆集团内地商场物业租赁收入为22.1亿元，同比上年下降1%；以商场档次划分，高端商场和次高端商场的收入分别下跌 1%和2%。

　　据九龙仓集团2022年中期报告书，集团的中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退，收入减少4%至25.61亿港元，主要因为商场租金收入下降；营业盈利则为17.75亿港元，保持稳定。租户的销售额和营业额租金令人失望。成都国际金融中心和长沙国金中心的商场在2022年6月末的出租率分别稳企于94%及98%。写字楼的出租率和租金容易受到供应严重过剩影响，出租率分别录得 80%及69%。

　　据新鸿基地产2021/2022年度全年业绩公告，截至2022年6月30日，集团年内的总租金收入为248.1亿港元，与去年持平，净租金收入按年上升1%至192.5亿港元 。

　　按地区来看，香港物业投资组合总租金收入按年减少3%至175.51亿港元，零售物业整体出租率95%，租金收入相对稳定。

　　年内，连同所占合营及联营项目的收入，集团来自内地的总租金收入按年上升4%至54.28亿元人民币。

　　集团在上海持有约300万平方呎（约27.87万㎡）的商场，包括上海国金中心商场、上海环贸IAPM和One ITC商场，其他一线城市商场包括北京APM、广州IGC、广州天环。此外，集团旗下还拥有商场成都环贸ICD（2022年5月20日试营业）；南京国金中心商场楼面达100万平方呎（9.29万㎡），以西式庭园为主题，将于2023年初起分期开业；上海ITC余下部分商场、杭州国际金融中心商场、广州环球贸易广场（广州南站ICC）项目商业部分将陆续落成。

　　2022年上半年，在持有型业务方面，大悦城控股商业获取轻资产商业项目2个，分别为广州黄埔大悦汇和成都金牛大悦城，并实现武汉大悦城开业。报告期末，公司商业在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心，累计总商业面积约300万平方米。其中包括16个大悦城，累计总商业面积239万平方米，平均出租率90.5%。

　　本期公司对旗下租户进行租金减免，持有型业绩有所下降，投资物业及相关服务实现营业收入20.04亿元，同比降低18.90%，毛利率49.91%，同比降低15.33%。据大悦城地产2022中期报告，旗下购物中心业务实现销售额约114亿元，营业收入约12.8亿元，其中租金收入约9.668亿元，同比下降28.1%。购物中心平均出租率93%，同比下降1%。

　　其中，首个跨年档期全国联动活动「大悦 中国开门红」于去年年底正式亮相，串联新项目开业、九大项目店庆等热点事件，悦直播、古德拉克市集等活动加持，构建跨年档标签式IP。2021年12月10日－2022年2月15日活动期间，全国销售突破61亿元，同比提升26%，客流达4400万人次，同比提升19%。

　　4月16日－17日，第四届「大悦嗨新节」活动以「新」重启市场，助力新开项目再次焕新亮相，其中武汉大悦城落地POP MART家族展武汉首展，客流实现环比增长117.9%，会员销售占比达67%。

　　太古地产2022中期报告显示，中国内地已落成零售物业组合总楼面面积合共为790万平方呎（其中集团应占权益为540万平方呎）。2022年上半年，来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长9%至23.05亿港元。撇除租金支持摊销和人民币币值的变动，应占租金收入总额上升7%。于2022年6月30日，集团中国内地已落成零售物业估值为668.57亿港元，其中集团应占权益为488.81亿港元。

　　按照太古地产上述内地零售物业租金为23.05亿港元，总楼面面积为733638平方米，则内地零售物业总体租金坪效约为524港元/㎡/月，按人民币计值约为448元/㎡/月（按2022年6月30日汇率）。

　　财报显示，由于太古集团的六个购物商场在2022年第二季度受到疫情再现及项目所在城市（尤其是上海和北京）的相关防疫措施不同程度的影响。上海的零售店铺在四至五月期间关闭，其后逐渐重新开放。北京的零售销售受五月和六月重现的本土疫情不利影响。撇除三里屯太古里西区及前滩太古里，2022年上半年集团中国内地应占零售销售额下跌19%。北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里和上海兴业太古汇的零售销售额于2022年上半年分别下跌26%、7%、25%、8%及53%，中国内地2022年上半年的整体零售销售额亦较2021年同期下跌1%。

　　2022年半年报显示，上半年，招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积达489.41万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。由于报告期内对承租商户减免租金3.7亿元，最终实现出租收入为15.93亿元，同比减少 4.61%。其中商铺及商业中心的的可出租物业总可出租面积达134.27万平米，实现出租收入为44,583.76万元，平均出租率为90%，平均单价为62.52元/平米/月。

　　截至报告期末，招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共 29 个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和 重庆等 16个城市。这些集中商业项目具体运营收入见下表：

　　■ 宝龙商业商业运营服务总收入约为1024.5百万元，较上年同期增加约8.7%

　　于2022年6月30日，宝龙地产集团持有及管理的购物中心60家，另管理8家轻资产购物中心。截至2022年6月30日止六个月，集团录得投资物业租金收入（经扣除集团内部交易抵销）约为8.66亿元（截至 2021年6月30日止六个月：约8.60亿元），与2021年同期相比保持相对稳定。提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入（经扣除集团内部交易抵销）约为10.54亿元，较 2021年同期增加约6.7%。

　　据宝龙商业2022中期报告，截至2022年6月30日止六个月，宝龙商业商业运营服务实现总收入约为1024.5百万元，较上年同期收入增加约8.7%，商业运营服务的毛利约为368.0百万元，同比增长约12.5%，商业运营服务毛利率为35.9%。

　　其中来自商业运营及管理服务的收入约为854.4百万元，同比增加约21.4%，占宝龙商业总收入约67.5%；已开业建筑面积约为1020万平方米，较上年同期增加约140万平方米；已开业项目数91个，较上年同期新增20个。

　　截至2022年6月30日，合生创展商业不动产的抵销前收益为19.26亿港元，在租面积为116.6万平方米。由此推算其商业不动产在租面积综合租金坪效为275.3港元/㎡/月。商业不动产板块旗下的商业城市综合体，融合购物中心、写字楼、酒店、公寓、住宅等多种物业形态，包括1.城市级综合体，例如：北京合生汇、上海五角场合生汇；2.区域精品购物中心，例如：广州海珠合生广场；3.多样体验型商业中心，例如：北京麒麟新天地等。

　　据嘉里建设2022中期报告，于2022年6月30日，集团的投资物业组合和酒店业务楼面面积合共1536万平方呎，包括办公室、零售、公寓、酒店及货仓。总楼面面积之中，香港占318万平方呎，占总投资物业和酒店组合楼面的21%；内地则占1218万平方呎，占总投资物业和酒店组合楼面79%。其中内地除酒店外的投资物业组合楼面面积为968万平方呎。

　　嘉里建设于2022年上半年提供一次性租金宽减以助租户应对疫情挑战，因此物业租赁贡献收入18.8亿港元（2021年上半年：20亿港元）及毛利14.1亿港元（2021年上半年：15.1亿港元），分别按年下降5.8%及6.7%。数据显示，嘉里建设2022上半年具体零售物业运营表现为：静安嘉里中心的出租率为88%、浦东嘉里城为95%、北京嘉里中心为89%，以及杭州嘉里中心为89%。

　　2022年1-6月，武商集团购物中心业态营业收入154,050.35万元，同比减少10.79%。武商集团2022年半年度报告显示，公司下属有武商 MALL·国广、武商 MALL·武广、武商 MALL·世贸等10余家购物中心，购物中心总建筑面积约132万平方米，自有物业建筑面积约116.2万平方米。由上述数据得出2022年上半年武商集团旗下购物中心营收坪效为约194.51元/㎡/月。

　　2022年上半年，中国国贸实现营业收入16.6亿元，比上年减少0.9亿元或5.2%；成本费用8.5亿元，比上年减少0.5亿元或6.0%；实现利润总额7.6亿元，比上年增加0.8亿元或11.9%。扣除非经常性损益后，公司实现利润总额 6.3亿元，比上年减少0.5亿元或7.0%。

　　经初步估算，减免租金对公司2022年度营业收入的影响额为6,334万元，其中，对公司2022 年上半年度营业收入的影响额为5,002万元，已计入公司2022年上半年度损益。

　　2022年上半年，瑞安房地产包括合营公司及联营公司在内的所持商业物业于2022年上半年的租金及相关收入总额按年增加 8%至14.76亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合。

　　数据显示，2022年上半年集团零售物业的租金及相关收入及出租率的分析如下（包含办公楼的投资物业没有计入）：

　　截至2022年6月30日，新世界发展2021/2022全年香港物业投资收入为 27.956亿港元及分部业绩为21.204亿港元，业绩增长主要由于K11 MUSEA人文购物艺术馆和甲级写字楼 K11 ATELIER King’s Road 之营运效率提升及租用率改善。

　　回顾年内，新世界发展在中国内地物业投资收入达到20.279亿港元，同比上升9%，投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。

　　金地商置物业投资及管理分部截至2022年6月30日止六个月收入为5.398亿元，占总收入之25%；而截至2021年6月30日止六个月收入则为4.214亿元，占总收入之9%。其中，深圳威新科技园第3期（「深圳威新3期」）于今年初正式投入营运，出租情况理想，并于本期间贡献了逾1亿元租金收入。物业投资及管理分部录得溢利为2.349亿元，较上年同期减 少1760万元。

　　截至2022年6月30日，金地商置（含联营及合营公司）于国内持有已开业投资物业 （包括转租物业）之建筑面积达266.9万平方米，较上年同期增长21%。该等物业在本期间录得租赁及相关服务之含税收入为9.349亿元，同比增长49%，其中商场及写字楼、产业园区和长租公寓占比分别55%、34% 和11%。

　　于2022年6月30日，深圳南山区深圳威新科技园1 期及2期出租率达100%；同时，刚开业的威新科技园3期出租率亦达76%。此外，杭州金地广场出租率达97%，上海九亭金地广场出租率约90%。多个商业项目包括淮安金地MALL、上海九亭金地广场、威新科技园3期、北京大兴金地威新国际中心、南京河西金地广场及南京新尧金地广场已开业。目前，正开发的主要商业项目包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目。

　　于2022年6月30日，集团（含联营及合营公司）持有在营运的商业项目总建面达93.6万平方米，期内租赁及相关服务总收入约5.09亿元，较2021年同期增长约61%。同时bob半岛在线登录，集团产业园的总建面达220.3万平方米，其中持有在营运总建面达150.6万平方米，期内集团从产业园项目中录得租赁及相关服务总收入约3.21亿元， 较2021年同期增长约53%。据此计算，则金地商置2022年上半年在营商业项目收入坪效约为90.63元/㎡/月。

　　2022年上半年，受疫情影响，中国金茂商务租赁及零售商业运营收入为7.191亿元，较上年同期减少5%，毛利率为84%，截至2022年6月30日，中国金茂旗下投资物业主要包括北京凯晨世贸中心中座、西座及东座部分楼层、上海金茂大厦写字楼、西城金茂中心、南京玄武湖金茂广场写字楼和南京金茂览秀城、长沙梅溪湖国际研发中心、青岛金茂湾购物中心、长沙金茂览秀城及上海国际航运中心写字楼等物业的出租部分。

　　旭辉集团截至2022年6月30日止六个月的租金收入约为6.27亿元，按年增加60.4%。租金收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、五棵松项目、西安旭辉中心、上海旭辉海上国际、上海恒基旭辉天地及上海旭辉企业大厦，其增长主要来自上海恒基旭辉天地及五棵松项目新增的租金贡献。可出租投资物业总建筑面积及应占建筑面积分别约为217.31万平方米及152.49万平方米，其中26项总建筑面积及应占建筑面积分别约为148万平方米及103.1万平方米的投资物业已开始出租。按权益已出租投资物业建筑面积计算，旭辉集团投资物业2022年上半年租金坪效为101.36元/㎡/月。

　　截至2022年6月30日止六个月，合景泰富集团物业投资收入约471.2百万元。较2021年同期约445.0百万元增加5.9%，主要由于出租投资物业增加所致。集团已经成功布局于粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区，已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个。

　　在疫情反复之下，合景泰富集团购物中心2022年上半年表现出较强韧性，商场按权益口径的租金收入同比增长25%。今年4月，华南首座「悠方」购物中心 — 广州知识城悠方商场正式亮相。广州知识城悠方在开业6天累计客流量达31万，聚合超70%首店品牌，其中8家品牌夺得广州同品牌门店销售冠军，27家品牌销售额位列黄埔区同品牌门店第一。

　　截至6月30日，华发股份出租房地产总面积51万平方米，公司1-6月实现租金收入1.99亿元。旗下华发商都、阅潮书店、华发奥特美康体中心等自营业务线在疫情冲击之下多措并举稳住客流。

　　2022上半年，上海证大商业及酒店运营营业收入共计约1.27亿元。商业平均出租率约74%，酒店平均入住率约49%。截至2022年6月30日止期间，各商业项目经营详情如下：

　　陆家嘴商业物业2022年上半年租赁收入为1.18亿元，比2021同期减少1.18亿元，同比减少50%。旗下商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个 L+Mall。截至2022年二季度末，商业物业总建筑面积超过46万平方米，其中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为 90%，陆家嘴 1885 出租率为 100%；上海 L+MALL 出租率为91%；天津L+MALL出租率为 75%；陆悦坊出租率为55%。

　　我们看到，文中企业在最近财报中都不约而同提到我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力。

　　过去的大半年，因疫情散发、经济调整与消费信心等影响，商业地产行业亟需向品质和服务升级转型，从业者唯有在乐观前行中寻找和把握机遇，持续给市场输送新鲜感和惊喜，不断满足消费者的多元细分需求，积极提供正向价值，构建属于自身的强大护城河。这不仅需要“战战兢兢，如履薄冰”的耐力，更需要接受旷日持久的内卷外争和时间的洗礼。

　　正如《次第花开》中所言，这世上，没有哪一朵花是一下子绽放的；也没有哪个人是从幼童一步迈入成年的，天地万物自有其时序规律，一切都是不快不慢，时间刚刚好。铱星云商作为行业平台，期待各商业地产企业都能经受住内外压力和时间的检验，呈现出更多的商业“永生花”项目，助力消费者美好生活。