半岛综合体育1998年7月3日，国务院发布了“23号令”——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。取消福利分房的一纸公文令市场化、商品化成为住房建设的主题词，由此开启了中国住房市场化的进程。在1998年取消福利分房政策出台后，市场并没有一下子就火起来。因为新制度没有建立起来，旧制度立刻停止不现实，于是提出“一年的过渡期”。也就是说，中国房地产真正走上实际意义上的商品化、市场化的道路，是从2000年开始的。当时，全社会的力量都调动起来了，老百姓买房的积极性很高了，房地产企业也如雨后春笋般出现，从那时起中国房地产迎来黄金开发时代。
房地产市场经济时代，不同的市场主体粉墨登场，乱哄哄，你方唱罢我登场，尤其是商品房预售制度下，房屋还没有盖好交付，很多收了房款的开发商已经倒闭，烂尾楼层出不穷，遍地开花，让很多商品房消费者深受其害。购买商品房，直至今日，仍然属于有较大风险的交易行为。面对全副武装，久经沙场的开发商和训练有素的商品房销售队伍半岛综合体育，赤手空拳，单枪匹马的商品房消费者显然属于。
为了应对商品房市场的大量纠纷，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释自2003年6月1日起施行。二十年后，针对新的大范围的“烂尾潮”，为了保护商品房消费者权利， 2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，自2023年4月20日起施行。
政府和法院的干预救济往往是事后的“马后炮”，维权成本高昂不说，也不一定能帮助商品房消费者脱离困境。而且开发商和销售往往挖空心思钻研法律法规的漏洞或者空白，抗拒、干扰甚至阻扰执法部门或者司法部门的工作，让消费者“求告无门”，让消费者有理无处说，有冤无处申。商品房消费者应当清醒地认识到求人不如求己，规避风险，防范纠纷主要靠自己，踏入售楼部之前自己用心做好相关准备，充分认识到商品房交易的重大性、复杂性和高风险性，不要冲动买房，草率买房，而是慎重买房，谨慎理性行事，才能最大限度避免成为商品房市场的受害者。
在售楼部交付商品房认购定金是消费者购买商品房的第一步，我们要走好第一步，以免陷入一步错，步步错的困局。如果发现不对劲，出现不能买，不想买，不敢买的情况，应该及时停止交易，坚决果断地尽力把认购定金拿回来。今天我们就来分析讨论一下商品房认购定金为什么可以退？
一、商品房认购定金不是正式的买卖定金，本质上属于“意向金”性质，大多数情况下应该是可以退的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的半岛综合体育半岛综合体育，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
根据该条规定可知，由于商品房交易属于重大复杂易，消费者交付的认购定金只是作为诚信磋商商品房买卖合同的担保。有很多交易细节和合同条款需要在达成初步交易意向之后另行平等诚信磋商。在正式签订商品房买卖合同后，认购定金才转化为正式买卖定金或者房款的一部分。如果交易双方不能就订立的商品房买卖合同内容达成一致，开发商就应该退回认购定金。因此，很多销售也在消费者有意向后，提出让购房者交一些“诚意金”，很多消费者将认购定金理解为“诚意金”，是很有道理的。
显而易见的是，在正常的制度设计下，正如一些地方或者一些开发商实施的“无理由退房”政策一样，商品房认购定金是可以“无理由退的”，唯一的要求是消费者不要提出诸如家里人不同意，家里人生病，资金不够等个人原因，只需要针对开发商或销售的行为、合同条款、房产项目相关事宜等提出可归责于出卖人的原因或者不可归责于双方的事由即可。
有过退房经历的消费者会发现半岛综合体育，一旦你交了认购定金，销售就会拿出密密麻麻的认购书之类的协议让你签字，这些协议都是事先由专业人士精心准备好的，可谓套路满满。主要的方向是用格式条款把消费者套牢。而如果消费者提出来不继续交易，要退认购定金，销售马上义正辞严地教训消费者“定金”非“订金”，不可以退！如果还是不继续交钱，按照销售的摆布办理交易手续，开发商就会煞有介事地发来书面通知，没收定金，房屋另售！
这些开发商和销售的底气来源于商品房消费者签订了一份套路满满的认购书，还有消费者对相关纠纷处理和法律知识、执法和司法实践的认知空白。
为了促成交易，尽快卖出房屋，销售需要牢牢抓住每一个交纳了认购定金的客户。为了打消购房者的顾虑，促成签单，他们会有专业深入的销售技巧培训，消费者一不留神就被牵住鼻子走。他们让消费者签字的协议书或者其他系列文件里，没有告知的，协议里会写已经告知了；明明没有跟消费者协商沟通一致的事项，协议里会写消费者完全理解并且没有异议。按照基本的职业道德，他们本来应该提示消费者耐心用心看完协议每个条款，有疑问，不认可或者不符合事实的条款提出来，但是实际上他们往往会轻描淡写地告诉消费者没事，只要签个字就好了，都是统一的版本。他们不希望消费者看得太仔细，太认真，反而会诱导消费者，干扰消费者，让消费者尽快签字。
绝大多数的开发商都不采用政府推行的商品房认购书示范文本，他们确信如果使用示范文本，不利于实现他们的销售业绩要求。一旦认购定金不好退，不能退，很多消费者为了避免损失定金，就会屈服或者自我说服继续购买。
审视开发商和商品房消费者之间的关系和购房纠纷，应该回归到事情的本源来进行剖析，回归到双方的社会地位和能力来评判。对商品房消费者而言，购房是极为重大的事务，房产交易涉及的法律、政策、流程和关联方较多，而他们又往往缺乏知识、经验和识别能力，缺乏试错能力和风险承担能力，需要宽容包容对待这个总体上偏弱势的群体。开发商及其销售团队“在商言商”，销售压力大，牟利动机强烈，有突破道义、法律法规引导和约束的强烈冲动，而且商品房预售制模式，更是鼓励了开发商冒险激进的经营思路。二十多年的商品房市场经济实践可以充分证明，一旦发生纠纷，商品房消费者很容易成为受害者，也往往就是受害者。
商品房消费者支付了认购定金后不继续购买，给开发商造成的所谓损失极其有限，相关人力成本本身就属于开发商应承担的营销成本。如果用前面所述的方法去强制推动交易，实质上是“强买强卖”，有违商业伦理道德。“酒香不怕巷子深”，“打铁先要自身硬”，开发商想要让自己的商品房畅销，成为抢手货，还是要在自身产品和品牌上下真功夫。买卖不成仁义在，不能为了买卖抛弃社会道义。不能利用消费者的无知、冲动，不能使用所谓的销售技巧诱导消费，最后还让醒悟过来的消费者付出惨痛代价才脱身半岛综合体育。
对于那些交了认购定金坚决想退房的购房者，也要认清商品房认购定金的本质，坚定商品房认购定金可以退，应该退的信心，冷静思考分析自己为什么要退，应该怎么去退。
对于政府部门和司法部门而言，要充分认识到买房对绝大多数老百姓而言是人生中的大事，我们绝大多数老百姓不具有很高的法律素养和自我保护能力，面对他们，不能陷入专业主义、教条主义和受害者有罪的误区，要洞察房地产市场的真相和潜规则，操作好手上的正义天平秤，对开发商及其销售队伍的各种“骚操作”给予负面评价，引导开发商和销售队伍诚信依法经营，切实维护商品房消费者的正当权益。返回搜狐，查看更多